LE FACTEUR TEMPS : LE TEMPS, C’EST DE L’ARGENT !

Le temps figure parmi les dimensions économiques à prendre en compte dans les projets d’habitat participatif.

Le temps de constituer un groupe et un projet
Il est hasardeux de donner une moyenne du temps passé avant qu’un projet d’habitat participatif ne se concrétise, mais il est certain que cela se compte en plusieurs années. Le cas de la Cie Rit, qui n’a mis que quelques mois avant de trouver un terrain et de se lancer dans la construction, est une exception en la matière, mûrement réfléchie en réaction aux autres projets rennais du moment qui restent en projets incertains depuis plusieurs années ; aller vite était l’un de leurs objectifs premiers ¹.

Plusieurs raisons expliquent ce laps de temps, parfois très long, sans qu’il ne puisse avoir de certitude que le projet se monte réellement un jour. C’est le temps que le groupe se forme, se constitue, en termes de nombre de personnes (beaucoup de groupes mettent des années à trouver les derniers foyers), mais aussi en termes d’accords qui constitueront les règles de l’habitat en commun. Ce temps se passe, selon les groupes, en rencontres, en réunions, en rédaction de chartes ou de statuts juridiques, en rencontres avec d’autres groupes… C’est aussi le temps de nouer des relations, des partenariats, de démarcher auprès des banques, des assurances, des collectivités, de chercher un terrain… Toutes ces données sont interdépendantes, et se font donc nécessairement dans le désordre, tout en même temps… Tout cela peut prendre du temps, voire beaucoup de temps, avec les haut et des bas de tout projet incertain. Du temps, pendant lequel les investissements se comptent déjà : investissement humain, investissement en temps, investissement en énergie, et aussi investissement financiers. Le temps qui se passe compte ainsi comme un investissement à prendre en compte. C’est un temps de construction, mais ce peut aussi devenir un temps de l’usure, de la démotivation, de la démobilisation. Nombre de projets s’arrêtent avant de se concrétiser. La question reste ouverte à savoir si, dans ce cas, il ne s’est agi que de peine perdue.

Notons que l’achat du foncier constitue très certainement le point le plus important dans le processus du projet : il s’agit de l’entrée du projet dans sa réalisation effective. C’est à partir de ce moment que le projet s’inscrit dans un espace réel, qui suppose un encrage territorial réel, fait de possibles et de contraintes : taille de l’espace, implantation géographique, orientation… C’est à ce moment qu’il y a le plus de mouvements dans les groupes, entre ceux qui se trouvent déçu par le lieu, et ceux qui rejoignent le projet plus tard, alors qu’il est réellement en marche. L’achat du foncier constitue aussi le premier achat conséquent, engageant. Il suppose que les contrats soient signés avec les banques, et donc que les plans de financements soient actés, et que les liens statutaires entre les membres du groupe en projet soient écrits.

Reste encore du temps entre l’achat du foncier et l’installation. La question de l’autoconstruction est alors une donnée importante en matière de temps.

De plus, un apport important est nécessaire avant même qu’il soit certain que le projet se fasse : avant de (dans l’ordre ou le désordre) former le groupe d’habitant, former les principes du projet et de l’habitat, trouver le foncier, organiser les réseaux de partenaires impliqués (banques, assurances, soutiens politiques et institutionnels…), s’assurer de la faisabilité concrète du projet, garantir une fois pour toutes que tout le monde s’engage bel et bien dans les conditions définies… Pour donner un ordre d’idée, chacun des groupes qui ont donné leurs témoignage aux chercheuses d’Alter Prop (source) ont déclaré avoir investi au minimum 5 000 € par ménage avant même d’avoir la certitude que le projet se monte réellement, auquel il faut ajouter l’investissement humain en temps et en énergie. Ce temps de préparation, souvent long, coûteux et facteur d’incertitude, constitue un important filtre parmi les candidats aux projets, qui éloigne les moins motivés, mais aussi les moins riches. L’avance de ces sommes par les plus motivés et les plus riches (notamment en matière de foncier) peut être une solution, mais cela comporte le risque, observé, que ces personnes n’aient plus assez de ressources pour la suite de la démarche.

Les provisionnements
L’enquête de Relier et Minute Papillon [2011, p14] montre que seule une minorité des groupes enquêtés ne prévoient de fonds de provisionnements en cas de coups durs financiers (départ non remplacé d’habitants, accidents, travaux d’entretiens…). Le document de synthèse d’Eco-habitat groupé [2014] montre que c’était déjà le cas des habitats groupés des années 1970 et 1980. Cela pose problème à un grand nombre d’entre eux aujourd’hui : les logements ont vieilli, tous comme les habitants, et cela demande des rénovations, et de nouveaux équipements, tels que des ascenseurs.
A noter que de tels fonds de provisionnements sont obligatoires dans le cas des copropriétés, et dans les statuts rédigés par l’article n°47 de la loi Alur, qui donne un cadre juridique à l’habitat participatif.

Les coûts à court terme, les coûts à long terme
Chacun sait bien qu’un faible investissement à court terme n’est pas forcément rentable à long terme… encore faut-il avoir la trésorerie suffisante au moment voulu. Pierre-Gilles Bellin (ancien maître d’œuvre et auteur de livres sur l’écho-habitat propose pour sa part, lors de l’atelier n°2 de E²=HP², de « résonner d’une manière économique pure : on a un compte de bilan pour la construction et un compte d’exploitation pour l’usage, et on voit comment on diminue le compte de bilan, et on voit comment on diminue le compte d’exploitation, voire comment on crée un compte d’exploitation positive ». Cela passe par la gestion des flux entrants et sortants, à savoir « l’eau, l’assainissement, parfois aussi les eaux pluviales, l’électricité, les déchets, et l’aliment », qui sont autant de péages. « Si on veut être vraiment logique dans la démarche, la richesse aujourd’hui sur terre c’est d’abord l’espace, donc il faut apprendre à maximiser l’espace, maximiser les ressources qui sont dans cet espace, c’est ça qui va nous permettre de nous permettre de raisonner sur la dimension compte d’exploitation de l’habitat écologique. C’est important parce qu’un habitat va vivre dans le temps, et peut être considéré comme une source, comme la possibilité de retrouver de la souveraineté sur ce qui nous échappe aujourd’hui à travers les péages. […] Il faut mettre l’humain au centre de tout, mais aussi mettre la relation qu’on a avec la nature au centre de l’évolution de l’habitat. Donc ça veut dire qu’on va vers des maisons qui sont autonomes et qui produisent de l’électricité, il faut que ce soit rentable, quand on construit une maison il faut la concevoir comme un investissement, et on produit des maisons qui deviennent capables de produire de l’alimentaire. » L’auteur poursuit en montrant que ces économies faites au niveau de chaque habitat sont autant d’économies au niveau sociétal, car le coût important de l’habitat s’explique par des choix sociétaux, qui amènent à une forte administration, une importante normalisation (PLU, POS, etc.) et une main-mise de ces flux de la part de lobbys qui ajoutent leur plus-values sur tout bâtiment (Véolia, Erdf, Bouygues, etc.). Nous pouvons lier cette démonstration à la politique de la transition énergétique [Rifkin, Hobins].

L’évolution de la valeur marchande du bien immobilier
Ce point a fait l’objet de l’atelier n°3 de E²=HP².
Le temps joue un rôle dans l’évolution de la valeur marchande du bien immobilier. D’un côté, le bâti perd de la valeur avec le temps, par l’usure, la dégradation – ainsi que par l’évolution des normes de construction. Le bâti ne prend de la valeur que par le biais de travail de réfection, de rénovation, d’entretien : ce n’est pas le temps qui travaille tout seul. En revanche, la valeur du foncier, elle, évolue sans le concours d’un travail particulier des habitants. Elle évolue en fonction du marché de l’immobilier, de façon générale, et de l’évolution de l’environnement immédiat de l’habitat (nouvelles construction de bâtiments, de services, de nuisances, dégradation du parc immobilier environnant, évolution du profil des habitants, effets de modes…).

C’est peu dire que le marché de l’immobilier a énormément évolué pendant les années 1990, et plus encore pendant les années 2000 (il semble que le marché se stabilise davantage depuis les années 2010). Cette forte évolution a eu comme effets d’augmenter considérablement la part du logement dans le budget des ménages, de complexifier l’accès au logement pour une grande partie de la classe moyenne, et, d’une façon plus générale, d’augmenter considérablement la paupérisation de classes sociales déjà fragilisées. Cette situation a donné naissance à la politique du logement abordable, dans laquelle s’inscrit, entre autres, la loi Alur de 2014, parmi laquelle s’inscrit l’article 47 qui donne une reconnaissance et un statut juridiques à l’habitat participatif.

Parmi les effets de cette évolution du marché immobilier, plusieurs habitants qui ont acquis des biens pendant les années 1980, parmi lesquels des membres des habitats groupés autogérés, remarquent que le logement dans lequel ils habitent serait aujourd’hui hors de leur portée financière. Cela a comme effet que, s’ils veulent revendre leur bien au prix du marché, ils s’adressent désormais à un public plus argenté qu’ils ne le sont eux-mêmes. Des habitants de la Fonderie, à Paris, expliquent ainsi, lors de la soirée publique de E²=HP² [atelier n°5] qu’ils s’estiment pris dans un piège. Ils aimeraient revendre leur bien, mais n’y parviennent pas. Le bâti a perdu presque toute sa valeur, tant les travaux de rénovation et de mise aux normes seraient importants. En revanche, la valeur du foncier a explosé, rendant l’achat inabordable pour des personnes aux revenus comparables aux vendeurs. La mise en vente du bien a montré que ces publics plus argentés sont quant à eux réticents face à plusieurs critères qui marquent l’identité de l’habitat groupé, parmi lesquels un sentiment de “promiscuité”, du point de vue des acheteurs potentiels, du fait des nombreux espaces communs. Cela bloque la vente de la part des acheteurs potentiels. De la part des revendeurs, la question se pose de vendre leur bien à des personnes qui ne partagent pas la philosophie de l’habitat.

Des mécanismes anti-spéculatifs

Aujourd’hui, de nombreux groupes d’habitat participatif se positionnent en opposition à cette évolution du marché immobilier. Cette opposition prend la forme de mécanismes “anti-spéculatif”. Ce terme est sans doute ambigu, car, pour être précis, la “spéculation” devrait se limiter à un pari, une prise de risque de la part du spéculateur, qui achète un bien non pas pour sa valeur d’usage (habiter) mais pour sa valeurs marchande (acheter et revendre). Cela revient à prendre en compte l’intention de l’acheteur-revendeur. Mais quoi qu’il en soit, qu’il y ait intention ou non, les effets du marché ont de réelles implications sur les reventes des biens immobiliers, que les mécanismes dits “anti-spéculatifs” visent à contrer.

L’ambition de ces mécanismes anti-spéculatifs sont doubles. D’une part, ils visent à empêcher que certaines populations ne deviennent exclus de l’accès au logement. D’autre part, ils visent à assurer la pérennisation dans le temps de la philosophie particulière de l’habitat, en maintenant le critère de l’adhésion au projet lors des réattributions de logements , plutôt que d’avoir à se centrer sur la logique financière du plus offrant. Pour chacune de ces deux raisons, les mécanismes anti-spéculatifs prennent tous leurs effets et tout leur sens lors des réattributions de logements, qu’il s’agisse de location ou d’achat.

Pour autant, le principe se retrouve plus souvent dans les déclarations d’intentions que dans les réalisations. Seul un tiers des expériences recensées dans les livres de Connan [2012] et de Greboval [2013] mettent en place un réel mécanisme anti-spéculatif, au-delà d’une simple déclaration d’intention inscrite dans une charte. Notons qu’une charte peut avoir un poids moral, mais qui ne peut avoir de valeur juridique contraignante. Au contraire, le statut de copropriété oblige à ce que tout logement soit réévalué au prix du marché.

Les mécanismes anti-spéculatifs sont divers : baux emphytéotiques, démembrement des formes de propriétés, désolidarisation du foncier et du bâti, obligation à la valeur d’usage en tant que résidence principale, indexation des valeurs marchandes des logements au coût de la vie, au coût de la construction, à l’Indice de Réévaluation des Loyers, ou, plus souvent, gestion par un bailleur social. Ces mécanismes ont un point commun : en attribuant la propriété du logement à une personne morale (société civile, coopérative…) et non aux habitants personnes physiques, ils évitent de passer par le marché immobilier pour gérer les réattributions. Par exemple, quand une personne quitte son logement dont le propriétaire juridique est une coopérative, il revend ses parts sociales ; le bien immobilier n’est quant à lui jamais mis directement en vente, et n’a donc pas à avoir de rapport avec l’évolution du marché de l’immobilier.

Les freins à la mise en place des mécanismes anti-spéculatifs

Ces mécanismes sont relativement complexes, et croisent souvent plusieurs statuts différents (association, SCI…) : il s’agit en effet de fait de formes de détournements, légaux, du principe français de la propriété, pleine et entière, qui se tourne entièrement vers le droit de vendre à profit.

La pratique anti-spéculative se heurte aux valeurs de propriété, de patrimoine et de transmission pour les habitants eux-mêmes. Cela se présente comme une valeur revendiquée pour certains (“Parce que nous ne voulons ni nous enrichir, ni enrichir nos enfants, et voulons garantir la longévité de nos désirs, nous avons écrit des statuts qui nous permettent de sortir de la (co-)propriété privée”, annonce le site internet d’Ekoumène), ou comme un renoncement qui se construit au fur et à mesure de l’avancement du projet (comme l’ont annoncé les futurs habitants de la Catiche des ville lors de l’atelier n°3 de E²=HP²).

Troisième frein, les mécanismes anti-spéculatifs ont comme effet mécanique l’appauvrissement relatif des habitants : dans le cas d’une hausse des prix du marché de l’immobilier, les habitants revendent leur bien à moins cher que ce dont ils auront besoin pour acheter un bien équivalent dans le marché. Cette perte relative est sans commune mesure avec des baux de location, qui pour leur part sont à fonds perdus, mais elle peut être significative, si l’évolution du marché est importante. Cela peut handicaper les habitants régi par un tel mécanisme anti-spéculatif, et être un frein pour de nouveaux postulants. Cela fait dire à Judith Fernandez, du Service Habitat de Lorient Agglomération, lors de l’atelier 3 de E²=HP², que ces mécanismes peuvent se révéler emprisonnantes et dangereuse pour les habitants et les groupes eux-mêmes, davantage que la réévaluation des biens au prix du marché.

Des mécanismes à courte durée

Plusieurs collectivités territoriales, parmi lesquelles la Ville de Lorient, soumettent leur soutien à un projet d’habitat participatif à une clause de non-spéculation, en tant que principe d’intérêt général. Cette clause est limitée dans le temps, en l’occurrence pour les cinq premières années. Mais nous pouvons nous demander si une clause de non-spéculation peut avoir un réel effet pour un temps si limité.

L’anti-spéculation dans la loi Alur

L’article 47 de la loi Alur propose des statuts d’habitats participatifs qui comprennent des mécanismes anti-spéculatif, comme l’explique Pierre-Yves Jan de l’association Co-finançons notre habitat, lors de l’atelier 3 de E²=HP² : “L’une des spécificités de la loi, c’est qu’elle crée les sociétés d’habitat participatif, qui sont des sociétés durables, en principe perpétuelles. Et ça permet d’avoir un pilotage fort pour pouvoir maintenir le projet dans le cadre des transmissions. C’est ça qui est nouveau, on n’avait pas ça en France jusqu’ici. On avait des des sociétés de construction, et en principe, une fois que la construction était faite, ça devenait banalisé en copropriété. Là, l’idée principale, c’est du durable. Il y a aussi le fait que ce sont des sociétés d’habitat, à vocation de résidence principale, donc c’est un peu nouveau dans l’immobilier, parce que l’immobilier en général c’est des murs, ce qui autorise l’idée d’un investisseur qui veut faire du rendement, sans être un résident. En fait on aurait dû les appeler des sociétés d’habitants, plus que d’habitats. C’est un peu nouveau, ça heurte des habitudes. Ça correspond aussi à toutes les questions de démembrement, de faire la place à la valeur d’usage et pas seulement à la valeur immobilière. Ensuite, elles sont simples à comprendre. Il y a deux variantes dans la loi Alur. La première, la coopérative d’habitants, c’est très proche du locataire. Les gens sont individuellement locataires, mais collectivement propriétaires dans la coopérative. Leur loyer n’est pas à fonds perdu, puisque à la fin ils retrouvent une partie de leur loyer sous forme de part sociales de la coopérative, qui est plafonné par l’indice de révision des loyers. Ça veut dire que par rapport à un locataire HLM, c’est nettement mieux, parce que dans le locatif ordinaire le loyer est à fonds perdu. Là, on retrouve une partie de ce qu’on a, de la richesse qu’on a permis de constituer. Mais on ne se base que sur la valeur de l’inflation. Ce n’est pas spéculatif. On peut payer un T4 et éventuellement repartir avec de quoi payer un T2. C’est mieux qu’un T0, si on est locataire ! Vous voyez le principe. Il faut que les gens soient très conscients que si ils jouent ça, c’est mieux que d’être locataire, mais ce n’est pas jouer dans la cour de ceux qui espèrent vendre au prix du marché et constituer un patrimoine, ce n’est pas la même chose. Ceux qui sont plutôt dans la cour du raisonnement classique des familles où il y a des transmissions, ils utilisent l’autre société, la société d’attribution et d’autopromotion, qui fait que les gens sont quasi propriétaires. C’est très proche de la propriété, tout comme l’autre est très proche du locatif. C’est la société qui est propriétaire, et ils ont l’attribution en jouissance de leurs lots, qu’ils paient, qu’ils achètent, ils empruntent, ils remboursent le prêt. Ils peuvent vendre, ils peuvent louer éventuellement mais pas trop longtemps puisque c’est une résidence principale. Ça pondère les choses. Ce qui fait qu’au moment de la revente, par rapport à la copropriété, le nouveau propriétaire, le nouvel acheteur du lot a affaire à deux personnes : à la personne qui vend son lot en disant quel est le prix, parce que ça ce n’est pas indexé, et il a affaire aussi à la société, parce que comme il devient associé de la société, il faut être validé par la société. Donc il y a un fil qui permet à celui qui rentre de comprendre dans quoi il tombe, et si il y a des charges communes à payer. Quelqu’un qui a un comportement classique de propriétaire pourrait trouver ça comme des charges abusives, indues, mais là, il adhère consciemment à un projet, il apporte son consentement éclairé à un projet.”

 

 

Notes

1. “On connaissait pas mal de groupes sur Rennes qui existaient depuis 5 ans, 6 ans, 7 ans, et on s’est dit que nous ne voulions pas ça. En février 2012 nous avons signé pour un terrain, et un contrat avec une architecte. Initialement on était plutôt parti sur une rénovation de ferme, quelque chose comme ça, on ne souhaitait pas habiter en lotissement, et puis on a trouvé un peu par hasard un terrain en centre-bourg, qui était destiné à construire un collectif, et on s’est dit que ça nous intéressait, même si ce n’était pas notre projet initial. Nous avons créé une société, une SCCC, une Société Civile Coopérative de Construction, et c’est la société qui a acheté le terrain. Nous avons travaillé 6 mois avec l’architecte et avec le groupe. En septembre 2012 nous avons déposé un premier permis de construire, qui a été refusé, nous avons déposé un second permis en décembre 2012. Nous voulions aller vite pour redéposer le permis parce qu’on ne voulait pas être assujetti à la RT 2012 qui nous semblait trop contraignante, et qui pose des obligations de moyens plutôt que des obligations de résultats, alors que nous, nous avons cherché des résultats mais par forcément avec les mêmes moyens. Nous voulions être autonomes par rapport à la réglementation, aux normes, etc. En juin nous avons fait faire le terrassement. En juillet, nous avons fait poser la charpente par un entrepreneur. Et après nous avons passé 6 mois en autoconstruction. Nous ne voulions pas avoir un chantier qui dure, donc 4 personnes parmi les 4 familles ont arrêté leur emploi, et ont passé un temps plein sur le chantier pendant 8 mois, de juillet 2013 à février 2014. Nous avons aménagé en février, et puis nous avons fini des aménagements intérieurs quelques mois après, et des aménagements collectifs, des bardages, des terrasses, des balcons, etc. Nous avons encore des petites choses à faire, mais le gros est derrière nous. Donc, deux ans et demi en tout, de la constitution du groupe à la finition.” [E²=HP², atelier n°4]