Limiter les coûts – Economies et finances de l'habitat participatif

Au lieu de chercher les moyens de mettre plus d’argent dans le projet, un levier financier s’impose : dépenser moins.

L’habitat participatif est régulièrement présenté comme un moyen de faire des économies, tant par les habitants que par les militants de l’habitat participatif, les partenaires institutionnels, les journalistes… Cet argument est régulièrement mis en avant en tant que l’un des principes justificatifs de l’habitat participatif, dans la lignée de la politique de développement du “logement abordable”.

Pourtant, les diverses expériences que nous recensons montrent que ce calcul n’est pas si évident. En effet, les habitants déclarent dépenser autant dans l’habitat participatif, qu’il s’agisse d’une propriété ou d’une location, que si elles habitaient dans un logement plus classique. La forte proportion de groupes d’habitants qui se sont retrouvés d’une certaine manière contraints à se lancer dans de l’autoconstruction tend même à prouver que les budgets sont généralement supérieurs à ce qui était escompté au départ.

Le tableau ci-dessous vise à rendre compte de ce paradoxe apparent. Il tient, à notre sens, à deux caractéristiques de l’habitat participatif. Premièrement, l’économie réalisée par la caractéristique participative (ou autogérée) de l’habitat participatif est réelle, mais elle est souvent surévaluée : les économies des projets d’habitat participatif actuel en France se comptent en quelques logements, et n’ont rien à voir avec les économies réalisées par le regroupement et la duplication sérialisée de dizaines, de centaines, de milliers de logements, comme c’est le cas par exemple avec les logements Castors ou les logements sociaux. Deuxièmement, l’habitat participatif ne suppose pas seulement des économies, mais aussi des dépenses spécifiques, aussi importantes que les économies réalisées. Ces habitats supposent en effet des exigences propres, en termes d’originalité, de qualité de l’habitat, et d’espaces communs supplémentaires.

Aussi, nous pouvons avancer l’idée que l’habitat participatif n’est pas un outil efficace pour amoindrir le coût du logement, si l’on comprend par là le fait de dépenser moins. En revanche, la démarche semble pertinente pour améliorer améliorer l’habitat. Le sens de la démarche ne se situe donc pas dans un meilleur « accès au logement », mais dans l’idée de la création d’un “meilleur habitat”. La différence est qualitative, non quantitative. C’est ce que nous comprenons d’une personne qui affirme ne pas avoir dépensé moins que si elle avait construit dans un habitat plus classique, mais que, pour le même investissement, elle n’aurait pas eu la même qualité d’habitat.

Deux logiques permettent de dépenser moins, avec chacune leurs limites : rationaliser les coûts par le regroupement de l’habitat, et réduire le programme.

RATIONALISER LES COÛTS
L’un des arguments les plus utilisés pour justifier l’habitat participatif est l’économie réalisée par le regroupement. Mais cette économie est souvent surévaluée. Selon les professionnels du bâtiment, elle ne devient réellement significative qu’à l’échelle de plusieurs dizaines de logements, ce qui n’est pas le cas des habitats participatifs recensés actuellement en France.

Ce que ça permet

construire de façon sérielle (construction en série, à l’identique, selon un même modèle) permet de réduire les coûts. ¹
mettre en commun les moyens financiers, humains, et techniques, permet une meilleure rentabilité dans les investissements en matériaux, et temps, et en savoir-faire. ²
mettre en commun les moyens permet de diviser les dépenses incompressibles ³
la participation des futurs habitants en amont de la construction permet d’ajuster les besoins, de mieux définir et d’éliminer les besoins superflus. ⁴

Ce que ça suppose ou contraint

la construction sérielle des logement contraint à renoncer à leur caractère original. ⁵
la construction sérielle et rationalisée suppose une maîtrise de l’organisation du chantier dans le temps. ⁶
les grosses structures ont des coûts propres, et les bâtiments collectifs ont des normes spécifiques. ⁷.

RÉDUIRE LE PROGRAMME

Réduire le programme est sans conteste le moyen le plus évident de faire en sorte que le financement devienne accessible. Mais cela n’est pas si facile !
Tous les groupes recensés nous ont parlé des décalages, parfois douloureux, entre les rêves et les réalités financières. Marie Troalen Simon, de la Catiche des villes, va même jusque parler, à propos de la construction de projets d’habitats participatifs, en termes de “longs cheminements” constitués de “deuils permanents” : renoncer au terrain de ses rêves, aux terrasses de ses rêves, aux matériaux écologiques de ses rêves [E²=HP² atelier n°3]… Pourtant, le rêve est une dimension particulièrement importante dans le cas de l’habitat participatif. C’est ce rêve d’un meilleur habitat qui permet de se mobiliser, de justifier ses efforts. La réduction nécessaire du programme se pose alors en un dilemme : jusque quel point peut-on pousser des renoncements, jusqu’à quel point ce qui se construit a-t-il encore un sens qui mérite qu’on y consacre autant d’efforts ?

Ce que ça permet

évite tous les autres moyens de financement

Ce que ça suppose ou contraint

des renoncements sont à faire dans un domaine ou un autre. Certains renoncements ne seront pas acceptables pour certains habitants, pour qui le projet perdrait alors tout sons sens ⁸. Les espaces communs figurent parmi les premiers levier pour alléger le coût des programmes. Les espaces communs sont en effet considérés comme des “surcoûts”, d’un point de vue de la stricte fonctionnalité du logement. Pourtant, ils sont au centre du sens des habitats participatifs ⁹ ¹⁰. De fait, ils constituent bien souvent un financement à part ¹¹.

Notes

Il s’agit là de la principale économie des des constructions Castors (Maison pour tous de Landerneau, 2013, p44), et des logements sociaux. Mais cette économie est à relativiser dans le cas de l’habitat participatif, tel qu’il se développe aujourd’hui en France. En effet, cette économie est en rapport direct avec le nombre de logements construits sur le même modèle. La construction des logements Castors et des logements sociaux se compte en dizaines, des centaines, voire des milliers de logements identiques. En contraste, les projets français actuels d’habitats participatifs concernent généralement 4 à 15 logements, et encore, ils ne sont que rarement construits sur le même modèle. Il faut donc limiter l’économie réalisée par la sérialisation de la construction à ce qui est réellement construit à l’identique.
Cela permet en effet de faire des achats en gros – donc d’obtenir des meilleurs prix – ; d’investir dans du meilleur matériel, plus rapidement amorti et plus rentable à long terme ; de réinvestir les savoir-faire dans des travaux identiques (plutôt que passer du temps de conception pour chaque nouvelle tâche). Les habitants de la Cie Rit annoncent ainsi avoir acquis quelques milliers de matériel de bricolage d’excellente qualité “à 75% de réduction”, dans l’idée que le prix est réparti entre les quatre famille. Ils considèrent également que le temps passé par l’un des habitants à la formation à la charpente est un investissement qui se rentabilise d’autant plus vite qu’il est partagé directement pour les quatre familles.
Cela dit, dans la même logique que la remarque précédente, cette économie est à mettre en rapport avec la taille de la construction : le regroupement des investissements n’a pas les mêmes effets pour quatre logements réunis que pour plusieurs dizaines, plusieurs centaines, ou plusieurs milliers de lots.
Il s’agit de tout les coûts qui ne sont pas relatifs au nombre d’habitants, mais au nombre de projet : par exemple, les études (thermique, structure…), les taxes foncières, les travaux de viabilisation (électrique, téléphonique…), les déplacements des artisans… Le coût serait le même pour un habitant ou pour plusieurs, donc sa part relative se divise par le nombre d’habitants. Dans une certaine mesure, le coût du foncier participe à cette logique : plusieurs habitants dans un même logement ont moins de besoin de foncier que s’ils vivaient dans des habitats différents.
Il s’agit là de l’idée de regrouper des espaces utilitaires, pour en réduire le coût : par exemple construire une seule buanderie pour plusieurs familles, dans l’idée qu’il est inutile que chaque famille ait sa propre buanderie privée.
Or, l’originalité des logements, et la volonté des habitants de “construire des habitats qui nous ressemblent”, semble être l’une de motivations majeurs à monter des projets d’habitat participatif.
Comme nous le montre, par défaut, l’exemple d’habitants d’Ecocum, qui regrettent l’économie réalisée par l’achat groupé de lattes de parquet bien avant qu’il ne soit prêt d’être posé : les habitants n’ont cessé depuis de le déplacer.
Les logements collectifs obligent à de structures plus importantes, au recours à un architecte, à davantage d’études, au respect de davantage de normes de sécurité, à l’accès aux personnes à mobilité réduite… Les habitants d’Ekoumène et de Chevaigné partagent le constat, un peu amers, qu’un immeuble ne coûte finalement pas moins que plusieurs maisons mitoyennes
Le discours sur les renoncements apparaissent de deux manières : quand les habitants témoignent de ces renoncements pour dire qu’il a bien fallu les faire pour avancer, et en tant que principes explicatifs du départ de certaines personnes du projet.
Nous pouvons recenser plusieurs renoncements. Le principal est sans doute le renoncement au terrain idéal. Le terrain peut ne pas être aussi grand qu’escompté, pas assez urbain ou pas assez rural (c’est selon), pas assez prêt des services et des voies de transport ou pas assez à la campagne, trop prêt d’un source de nuisance, pas assez ensoleillé, trop loin des lieux déjà connus, pas assez charmant… De fait, beaucoup de personnes se retirent des projets quand le choix du terrain se concrétise.Quand la nécessité se fait sentir, les habitants peuvent également être poussé à renoncer à leurs envies les plus farfelues, les plus originales, les plus inattendues… Ou renoncer à des critères écologiques de l’habitat. Ou encore aux espaces communs. D’autres renoncements seraient encore à citer.Ces renoncements ont comme limite, douloureuse, celle à partir de laquelle le projet perd son sens, perd le mérite d’y consacrer des efforts particuliers. Certains n’acceptent pas de renoncer à telle ou telle caractéristique. Ceux-là se retrouvent alors face à une alternative : soit se retirer du projet, soit chercher d’autres moyens de financements. Nous pouvons imaginer que ces types de renoncements, vécu de façon différentes selon les personnes, donnent lieux à de multiples débats entre porteurs de projets d’habitats participatifs.Citons, en guise d’illustration, le témoignage d’un habitant du Fil à Bono lors de l’atelier n°5 d’E²=HP², quand on lui demande si c’est par goût que son groupe s’est lancé dans l’autocosntruction : “Non, ça a été une obligation ! On a chacun des densité de vie professionnelle, donc on s’était dit qu’on ne voulait pas ou très peu d’autoconstruction, à la marge, mais les réalités budgétaires ont fait que… Il y a des surprises, des surcoûts. On a été obligés, dans ce projet, de mettre la main à la patte au-delà de ce qu’on avait prévu initialement, donc on a fait pas mal d’autoconstruction. C’est ce qui nous a permis de construire les espaces communs.”
Philippe Bonnin [1983], du MHGA, distingue deux types d’espaces « communs » dans les habitats groupés :
les espaces communs « utilitaires », nécessaire (buanderies, parkings, couloirs, paliers…), c’est-à-dire les espaces dont nul logement collectif ne peut se passer. Il s’agit d’espaces partagés de fait, de façon non volontaire.
les espaces communs « de rencontre » (salle des fêtes, salle pour les enfants, atelier, salle ouverte au quartier…), qui n’aurait pas existé sans le projet de groupement d’habitat. C’est alors le produit de la volonté délibérée de créer du commun. La présence importante de ce type d’espace est une spécificité des habitats participatifs. Qu’il s’agisse des habitats groupés des années 1970 et 1980 ou de ceux d’aujourd’hui, il semblerait que l’on retrouve une proportion allant de 10 à 20% des surfaces habitables consacrés à ces espaces communs, ce qui est sans commune mesure avec les logements collectifs classiques, et autres copropriétés.Notons par ailleurs que des habitats participatifs transforment parfois des espaces “utilitaires” en espaces “de rencontre”, par exemple en agrandissant et en configurant les espaces de distribution de telle manière que les habitants peuvent se les approprier comme des espaces de vie à part entière.Eleonora Banovitch [2011] propose une autre typologie, selon le mode de gestion et de relation que cela crée. Elle insiste sur le fait qu’il n’est pas tant question du statut juridique des espaces que des constructions sociales qui sont créées par les modes d’appropriations des espaces par les habitants.
espace public : espace pour tout le monde et personne, anonyme, où les règles de rapports sociaux sont ceux de la distance, de la civilité. Les gens sont en co-présence dans l’espace, mais restent étrangers les uns des autres. Personne n’est responsable de cet espace, si ce n’est l’État, et tout un chacun dans une morale de citoyenneté.
espace partagé (de fait) : Ce partage n’est pas le produit de la volonté des habitants, il est même souvent subi. C’est le cas le plus courant dans les copropriétés. Le cadre des personnes concernées se limite aux voisins, on parle des « inconnus familiers ». Mais ces cohabitants ne forment pas un groupe, qui se réunit, prend des décisions en tant que groupe. C’est le cadre des problèmes : il y a un usage en commun de l’espace, mais personne ne se sent responsable, sauf le syndic de copropriété (ou équivalent), et tout un chacun dans une morale de bon voisinage.
espace collectif (mutuel) : les cohabitants se regroupent volontairement, pour gérer ensemble un bien mis en commun. Cela permet a priori une meilleure organisation, une coopération. Il s’agit alors d’une logique de mutualisation, et de co-participation à un ensemble.
espace commun, enfin, à proprement parler : il s’agit non seulement d’une gestion commune des biens dans le présent, mais aussi des projets, du devenir commun. C’est à ce niveau qu’il y a le plus d’appropriation collective, et de création de collectif, de création de « nous », d’accueil collectif de l’extérieur, et de rêve, de fantasme, de charge symbolique.
[Pierre Servain, E²=HP² n°5]
Citons par exemple le témoignage d’un habitant du Fil à Bono, lors de l’atelier n°5 de E²=HP² : « Le financement des communs a été un sujet qui nous a beaucoup questionné, nous avons beaucoup échangé là-dessus. Quand on est sur des contraintes budgétaires, la première chose qui a tendance à sauter, ce sont les espaces communs. À un moment donné, ça a failli être le cas pour nous. Non pas sur la buanderie ou le garage, mais sur cette salle commune. Nous avons eu peur, parce que c’est une prise de risque de ne pas être en capacité d’aller jusqu’au bout du projet.
Ça a été tellement vrai qu’une famille nous a abandonnée, parce qu’elle avait vraiment une crainte de ne pas pouvoir arriver au bout du financement, et cette salle commune apparaissait comme un surcoût supplémentaire. On a réussi quand même à tenir parce que, pour une partie des co-habitants, s’il n’y avait pas d’espace commun, il n’y avait pas de projet. On a tenu ferme, pour certains. Avec la difficulté, c’est qu’on reste dans quelque chose de très virtuel. Une buanderie ou un abri vélo, on voit très bien à quoi ça va servir. Mais qu’est-ce qu’on peut faire dans une salle commune ? C’est un peu plus confus. Donc il a fallu poser les choses. Mais c’est resté malgré tout dans une forme de virtualité. Nous l’avons financé en fonction des tantièmes. Avec quand même une prise en compte des revenus de chacun, je pense notamment à la chambre d’amis : quand on a eu dans le groupe un foyer qui arrivait en butée en termes de financement, le financement de cette chambre d’amis a été pris en charge par deux familles exclusivement, ce qui n’empêche pas que ceux qui ne l’ont pas financé en ont la jouissance. C’est dans cette optique-là qu’on a pu le faire. Je pense que c’est plus facile parce qu’on est un petit groupe, de 4 foyers : ça permet peut-être plus de souplesse, d’échanges.
On est à 6, 7 mois d’utilisation de ces espaces communs. On a bien fait d’insister et d’aller jusqu’au bout, parce que cet atrium vit vraiment. C’est un lieu de réunions pour nous quand il y a besoin de réguler sur l’organisation interne, et c’est aussi un endroit qui permet de recevoir de la famille, ça a été utilisé à fond pour les fêtes de fin d’année. C’est un endroit où on a une obligation de passage puisque ça dessert 3 appartements sur 4, donc c’est un lieu de rencontres obligatoires, et comme c’est un lieu qui est plutôt sympa, on peut s’y poser. C’était le cas dimanche, on y était toujours à 21h30, autour d’une bière ou d’un thé. C’est vraiment un lieu qui vit. C’est un lieu ouvert, mais avec une forme de maîtrise pour l’instant : on chope des opportunités, il y avait un festival de musique irlandaise sur le Bono pendant 4 jours, ils cherchaient des endroits pour faire des sessions chez l’habitant, c’était l’occasion de le faire. C’est aussi de l’ouvrir auprès du voisinage, qui est un nouveau quartier en train de se créer, une ZAC. Il y a tout intérêt à pouvoir profiter de ces occasions-là pour inviter les gens, et puis pour pouvoir leur faire découvrir l’endroit, et le principe, de façon très simple et très concrète, parce que ce genre de projet est souvent sujet à beaucoup de fantasmes. Voilà comment ça se vit. Ça se vit tranquillement. Les choses se font de façon pragmatique. On n’a pas forcément plein de plannings partout.” [E²=HP², atelier n°5]
Lors de l’atelier n°5 d’E²=HP², Michel Broutin, de l’association Eco-habitat groupé, cite plusieurs exemples : “Habiterre, à Die, est un habitat des années 2000, où des locaux communs très importants ont été financés par un emprunt spécial, un prêt sans intérêt, qui est remboursé d’une certaine façon par les utilisateurs, du coup il y a un usage payant de ces locaux, ce qui n’était pas le cas dans beaucoup d’autres groupes, qui n’envisageaient pas un aspect économique et financier de ces locaux, mais c’est peut-être une des solutions aujourd’hui, d’avoir des locaux qui rapportent de l’argent pour en assurer le financement. Autre exemple, l’habitat des Babayagas à Montreuil comprend des locaux collectifs très importants, destinés non seulement à l’usage interne des personnes mais aussi à être le siège et le lieu d’activité de l’association des Babayagas. Leur importance est telle que les locataires et l’Office HLM de la Ville de Montreuil ne peuvent pas en supporter le financement. Alors, cette salle commune est devenue une salle municipale. C’est un exemple des difficultés pour assurer des locaux communs pour un usage interne et un usage externe, là c’est une solution qui est trouvée mais qui a ses limites et ses inconvénients. »Le caractère “à part” du financement des espaces communs se retrouve également dans chacune des présentation de financements des projets suivis par Olivier Censetti, de l’association L’Echo-habitants, lors du même atelier n°5 d’E²=HP² : « Les Petits Moulins, à Rezé près de Nantes, c’est 6 accédants en habitat regroupé, en autopromotion, et 6 locatifs sociaux sur un programme à part, sur un terrain concomitant. Ils n’ont pas pu construire les deux projets ensemble. En espace commun il y a une salle polyvalente en cours de réalisation, un atelier, une buanderie et une chambre d’amis, plus le commun fonctionnel. La surface habitable supplémentaire tourne autour de 10 %, avec un financement fait par les habitants, dans le cadre d’une société civile d’attribution, sans participation du bailleur social, qui gère de son propre coté. Les surfaces communes sont essentiellement réalisées en autoconstruction, par le biais de chantiers participatifs, avec une personne encadrante. Ils ont bénéficié d’une aide de l’agglo dans le cadre du dispositif « Nantes ville verte », ce qui a en partie subventionné l’encadrement.Un autre programme, la Boîte noire, dans l’éco-quartier de Bottière Chénaie. C’est de l’autopromotion, il n’y a pas de logements sociaux. Là, les locaux communs sont intégrés dans l’opération. Mis à part un peu de finition, tout a été fait en même temps, c’est autofinancé. Les communs sont dans l’angle. C’est dans l’endroit le moins intéressant, en nord-est sud-ouest en termes de rotation du soleil, on était un peu contraint par le site. On a une salle commune ici qui fait également chambre, avec un clic-clac, une douche et un coin cuisine. Il y a des espaces de stockage en haut et une buanderie au rez-de-chaussée, avec un local à vélo. C’est vraiment compacté, on a 800m2 au sol, je pense qu’on ne pouvait pas faire beaucoup mieux. Là on est sur un ratio de 9 % de surface habitable. Les deux programmes sont livrés, ils ont fait une crémaillère à la rentrée 2014, ils étaient déjà dedans depuis le début de l’année. De ce que disent les gens, globalement c’est assez réussi.Les Voisins volontaire, à Saint-Nolff, au nord de Vannes, c’est ce qu’ils ont appelé une « éco-cité », en sortie de bourg. On est sur 3 îlots, 13 logements en tout, et un îlot pour les communs. Ce n’est pas réalisé, c’est en cours, il y a des problèmes de financement pour le logement social, ce qui a retardé le projet. Là il y a de la mixité, il y a du libre, de l’accession sociale encadrée, PSLA, et trois locatifs sociaux. Le partenaire c’est Habitat solidaire, maître d’œuvre d’insertion, il n’y a pas eu de bailleur dans le coin qui a voulu se mobiliser sur ce projet. C’est un peu difficile pour les organismes HLM de rentrer dans des petits projets comme ça, surtout en interaction avec des libres. Au niveau des espaces communs, on retrouve les éléments classiques : salle polyvalente, chambre d’amis, atelier, plus des espaces de stockage et de rangement. On est pour l’instant dans le ratio de 9 % de chape supplémentaire, de gagné, pour 5 % du coût estimé. Au niveau des modes de financement, on aura de l’autoconstruction, avec des chantiers participatifs, et un dossier de crowdfunding, donc de financement participatif, qui est en cours. Il y a sans doute un appui de la SCIC Co-finançons notre habitat pour l’amorçage, et puis on devra sans doute faire une SCI, parce là on sort également des garanties décennales, Habitat solidaire ne pourra pas être directement responsable de la réalisation, on doit encore réfléchir sur la participation des locataires, et donc du bailleur social, qui conservera les trois locatifs, sur cette participation sur les communs. Ce sera sans doute dans le cadre d’un bail locatif spécifique, ce n’est pas encore complètement arrêté. Ce projet a bénéficié d’un soutien de la Région Bretagne dans le cadre du « logement social innovant », notamment pour permettre de garder les logements sociaux. Il n’empêche que quand on finalise les logements en accession sociale, avec les prix plafonds, et le montage financier du locatif, on n’arrive pas à mettre les communs dans le budget. Nous avons un problème que l’on retrouve dans pas mal de montages avec du social, c’est qu’on a du mal à financer des espaces en plus. C’est aussi lié à une taille d’opération qui est réduite, on n’optimise pas par la masse de logements à produire, et aussi au fait que l’éco-cité est en R+1 plus comble, donc on ne peut pas optimiser le foncier. Les marges de manœuvre restent quand même l’autoconstruction, l’autofinition, des parts de subventions, et des financements du logement social. Pour financer du commun, on est obligé de faire appel à des dispositifs plus atypiques que sont les subventions ou le financement participatif.

Un autre projet, Les Voisins Terre Pelle, à la Roche-sur-Yon, c’est 8 familles, peut-être 9, dans un programme en ZAC, avec une volonté d’espace commun importante. On a dû réduire parce qu’ils en voulaient beaucoup trop par rapport à ce qu’ils pouvaient financer. On en est au stade avant-projet sommaire. On mutualise tout, à la fois du stockage, des espaces voitures, des salles fermées, et puis deux îlots d’habitation qui sont implantées un peu plus au sud. On est à 12 % de chape supplémentaire, on sera à 9 % si on intègre le 9e foyer. Il y aura une part d’autoconstruction plus importante, et peut-être du crowdfunding pour compléter les financements.

Au Toits partagés, à Lorient, on va être autour des 10 % d’espace commun. On se fixe comme objectif d’être raisonnable sur le plan économique. Ce n’est pas de l’autopromotion, il y a une délégation de la maîtrise d’ouvrage par une coopérative HLM. On ne sait pas encore si on aura besoin de compléter le dispositif financier par des éléments plus originaux. On n’est pas parti pour faire beaucoup d’autoconstruction. C’est la phase conception qui va nous dire si notre faisabilité tient la route. »

Notons, à propos de ce dernier projet, qu’un appel à don est organisé pour financer la part des locataires sociaux pour les espaces communs, que ne prennent pas en charge ni les propriétaires des autres logements, ni le bailleur social.